Zastavne listine in hipoteke

Zastavna pravica je pravica upnika, da se v primeru nevračila dolga s strani dolžnika lahko poplača iz vrednosti zastavljenega predmeta. To pomeni, da se zastavljeni predmet v sodnem postopku na dražbi proda, iz kupnine se poplača upnik do višine njegove terjatve skupaj s pripadajočimi obrestmi in stroški, preostanek kupnine se izroči lastniku predmeta. Predmet zastave so lahko premične stvari (npr. vozila, stroji…), pravice (npr. terjatve do tretje osebe…) ali vrednostni papirji.

Hipoteka pa je zastavna pravica na nepremičnini. Dolžnik za zavarovanje terjatve upnika ustanovi zastavno pravico na stavbi, stanovanju, zemljišču.

Običajno so vsi posli, s katerimi se ustanovi zastavna pravica ali hipoteka, ustanovljeni v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki daje upniku dodatno varstvo, saj izvršilnemu postopku v primeru ugovora dolžnika ne sledi pravdni postopek (ugovor se ne upošteva).

Notarska prodaja po Zakonu o finančnih zavarovanjih (ZFZ-C)

Z ureditvijo postopka notarske prodaje nepremičnin, ki so zavarovane z zastavno pravico na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa med določenimi pravnimi subjekti (od katerih je vsaj ena od strank kreditna institucija), je omogočena hitrejša realizacija stvarnopravnih zavarovanj z nepremičninami. Pravna podlaga za ureditev postopka realizacije zavarovanj, ki so bila ustanovljena na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa, je 275. člen Stvarnopravnega zakonika. Zavarovanje, ki temelji na neposredno izvršljivem notarskem zapisu, namreč omogoča takojšnji začetek izvršilnega postopka na nepremičnini. V nasprotju s tem je treba v postopku realizacije hipoteke, ki ni nastala na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa, najprej vložiti hipotekarno tožbo z zahtevo za prodajo nepremičnine ter poplačilo iz hipoteke, kar pa je zamudnejše in dražje. Predlagana ureditev tako omogoča, da lahko upnik v krajšem času proda (doseže prodajo) nepremičnine in poplača svojo terjatev ali pridobi nepremičnino kot lastnik in z njo razpolaga, poleg tega pa postopek unovčljivosti zavarovanja lahko zmanjša kreditno tveganje zavarovane terjatve.

Prenos lastninske pravice v zavarovanje

Prenos lastninske pravice v zavarovanje (fiduciarni prenos) je oblika zavarovanja terjatve, pri kateri ostane premičnina v neposredni posesti prenosnika ali tretje osebe za njega. Šteje se, da je pridobitelj (fiduciar) pridobil lastninsko pravico pod razveznim pogojem plačila zavarovane terjatve. Sporazum strank o prenosu lastninske pravice v zavarovanje mora biti sklenjen v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. V primeru plačilne nesposobnosti fiduciarja lahko prenosnik proti fiduciarjevim upnikom ugovarja nedopustnost izvršbe ter uveljavlja izločitveno pravico v stečaju in prisilni poravnavi na fiduciarno preneseni premičnini. V primeru plačilne nesposobnosti prenosnika lahko fiduciar ugovarja nedopustnost izvršbe na fiduciarno preneseni premičnini proti prenosnikovim upnikom. Fiduciar ima ob stečaju ali prisilni poravnavi prenosnika na fiduciarno preneseni premičnini ločitveno pravico.

Odstop terjatve v zavarovanje

Odstop terjatve v zavarovanje (fiduciarna cesija) je oblika zavarovanja terjatve, pri kateri odstopnik (cedent) odstopi terjatev prevzemniku (cesionarju). Če ni drugače dogovorjeno, se šteje, da je pridobitelj pridobil terjatev pod razveznim pogojem plačila zavarovane terjatve. Če zavarovana terjatev ob zapadlosti ni plačana, se lahko cesionar poplača iz odstopljene terjatve. Morebitni presežek mora izročiti cedentu. V primeru plačilne nesposobnosti cesionarja lahko cedent proti cesionarjevim upnikom ugovarja nedopustnost izvršbe ter uveljavlja izločitveno pravico v stečaju in prisilni poravnavi na fiduciarno preneseni terjatvi. V primeru plačilne nesposobnosti cedenta lahko cesionar ugovarja nedopustnost izvršbe na fiduciarno preneseni terjatvi proti cedentovim upnikom in ima ob stečaju ali prisilni poravnavi cedenta na fiduciarno preneseni terjatvi ločitveno pravico samo, če je sporazum o odstopu terjatve v zavarovanje sklenjen v obliki notarskega zapisa.